LA MATERIALE REALIZZAZIONE DELL'OPERA DA PARTE DI UN SOLO COMPROPRIETARIO NON ESCLUDE IL REGIME DI CONDOMINIALITA' DEL BENE.

Martedì 24 marzo 2015

La materiale realizzazione dell'opera da parte di un solo comproprietario non esclude il regime di condominialità del bene.

A cura dell'Avv. Carlo Antonio Esposito

La Corte Suprema di Cassazione, II Sezione Civile, con la sentenza n. 4372 depositata il 4 marzo 2015 (Pres. Mazzacane - Est. Matera), ha chiarito che la circostanza che l'opera (nella specie, una scala per l'accesso al ballatoio ed al lastrico comune) sia stata materialmente realizzata da uno solo degli originari comproprietari, in epoca successiva alla divisione del fabbricato (trattasi di ipotesi di condominio minimo di due partecipanti), non può valere a determinare la sua sottrazione al regime della condominialità stante la sua oggettiva attitudine al godimento di tutti i condomini, atteso che tale opera (la scala in contestazione), insistendo sul ballatoio comune e servendo da accesso al lastrico solare comune, in mancanza di un titolo contrario deve essere considerata un bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.. Né, conclude il Giudice di legittimità, la costruzione del manufatto, che ha determinato la stabile occupazione di una parte del ballatoio comune, può considerarsi espressione di un uso intensivo della cosa comune (il lastrico solare), ai sensi dell'art. 1102 c.c., tale da attrarre il bene nella sfera della proprietà esclusiva.

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IL DIRITTO REALE D'USO DEL POSTO AUTO CONDOMINIALE NON PUO' RIMANERE AD APPANNAGGIO DELL'UNITA' IMMOBILIARE ABUSIVAMENTE REALIZZATA.

Venerdì 13 marzo 2015

Il diritto reale d'uso del posto auto condominiale non può rimanere ad appannaggio dell'unità immobiliare abusivamente realizzata.

A cura dell'Avv. Carlo Antonio Esposito

La Corte Suprema di Cassazione, II Sezione Civile, con la sentenza n. 4733 depositata il 10 marzo 2015 (Pres. Mazzacane - Est. Picaroni), ha chiarito che l'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell'edificio (un metro quadrato per ogni dieci metri cubi) e determina, perciò, il sorgere di un diritto reale d'uso sugli spazi predetti che costituiscono pertinenze delle unità immobiliari ai sensi dell'art. 818 cod. civ. ma in quanto tali separatamente alienabili dall'unità immobiliare. Tuttavia, in ipotesi di vendita di un'unità immobiliare con riserva al venditore del diritto d'uso del posto auto condominiale alla mansarda da quegli abusivamente realizzata sovra l'appartamento, deve conseguire la nullità della riserva del diritto d'uso del posto auto condominiale a favore dell'unità immobiliare abusiva avendo, tale costruzione abusiva, realizzato una illegittima alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione in danno del diritto degli acquirenti dell'unità immobiliare a fruire del posto auto sotto forma di diritto reale d'uso. Tanto, poiché il vincolo di destinazione, imposto dalla normativa speciale urbanistica, risulta eluso mediante l'alterazione del precedente standard urbanistico, attuata con la realizzazione ex post di una unità immobiliare abusiva.

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L'ANIMUS DONANDI DELLA RINUNZIA ALLA QUOTA DI COMPROPRIETA' NON IMPONE L'ATTO PUBBLICO AD SUBSTANTIAM.

Mercoledì 11 marzo 2015

L'animus donandi della rinunzia alla quota di comproprietà non impone l'atto pubblico ad substantiam.

A cura dell'Avv. Carlo Antonio Esposito

La Corte Suprema di Cassazione, II Sezione Civile, con la sentenza n. 3819 depositata il 25 febbraio 2015 (Pres. Mazzacane - Est. Giusti), ha chiarito che costituisce donazione indiretta la rinunzia alla quota di comproprietà, fatta in modo da avvantaggiare in via riflessa tutti gli altri comproprietari, trattandosi di una rinunzia abdicativa alla quota di comproprietà atteso che l'acquisto del vantaggio accrescitivo da parte degli altri comunisti si verifica solo in modo indiretto attraverso l'eliminazione dello stato di compressione dell'interesse degli altri contitolari a causa dell'appartenenza del diritto anche ad un altro soggetto. Pertanto, spiega la Suprema Corte, poichè per la realizzazione del fine di liberalità viene utilizzato un negozio tipico, appunto la rinunzia alla quota da parte del comunista, diverso dal contratto di donazione, non è necessaria la forma dell'atto pubblico richiesta per quest'ultimo.
La sola forma scritta del negozio ex art. 1104 cod. civ. di rinunzia di uno dei comproprietari è perciò sufficiente per la sua validità concretantesi puramente e semplicemente in una rinunzia alla contitolarità di un diritto di proprietà immobiliare in favore di tutti gli altri condividenti con estensione automatica in proporzione delle loro quote.
La liberalità indiretta si realizza, pertanto, attraverso un negozio tipico di rinunzia alla quota di comproprietà che non richiede la forma dell'atto pubblico ad substantiam.

Vai alla sentenza della Corte di Cassazione 25 febbraio 2015 n. 3819   

LA SERVITU' DI PARCHEGGIO A FAVORE DEL FONDO DOMINANTE E' AFFETTA DA NULLITA' PER IMPOSSIBILITA' DELL'OGGETTO.

Martedì 2 dicembre 2014

La servitù di parcheggio a favore del fondo dominante è affetta da nullità per impossibilità dell'oggetto.

A cura dell'Avv. Carlo Antonio Esposito

La Corte Suprema di Cassazione, con la sentenza n. 23708 depositata il 6 novembre 2014, ha dichiarato la nullità del contratto istitutivo di una servitù di parcheggio sopra un terreno ed a favore del proprietario di un fondo limitrofe.

Nella fattispecie, l'atto di compravendita del terreno, intercorso tra due società, prevedeva espressamente che la vendita avveniva ed era accettata avuto riguardo allo stato attuale di fatto e di diritto del terreno con tutti gli annessi e connessi, usi, diritti, azioni, ragioni e servitù, libero e franco da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, come garantito dalla parte venditrice, dando, altresì, atto tra le parti che il terreno, compravenduto era gravato da servitù di parcheggio limitatamente a due auto a favore della proprietà di un terzo soggetto, rappresentata da un fabbricato di civile abitazione ubicato ad ovest del terreno servente.

Premesso che, secondo i giudici di merito, in tal modo le parti avevano inteso stipulare un contratto a favore di terzi avente ad oggetto la costituzione della servitù, poi, contestata, la Corte Suprema, precisato che il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso, ha escluso che la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.

La nullità, eccepita dal proprietario del fondo servente, è stata dichiarata dalla Corte sebbene sollevata soltanto in sede di legittimità (con la naturale conseguenza della compensazione tra le parti delle spese dell'intero giudizio).

Vai alla sentenza della Corte di Cassazione 6 novembre 2014, n. 23708

PER LE DOMANDE GIUDIZIALI INERENTI BENI DEL SINGOLO CONDOMINIO INSISTENTE IN UN SUPERCONDOMINIO LA LEGITTIMAZIONE SPETTA SOLO AL CONDOMINIO DEL FABBRICATO INTERESSATO.

Lunedì 24 novembre 2014

Per le domande giudiziali inerenti beni del singolo condominio insistente in un supercondominio la legittimazione spetta solo al condominio del fabbricato interessato.

A cura dell'Avv. Carlo Antonio Esposito

Dal Tribunale di Napoli, sezione stralcio distaccata di Marano di Napoli, una pronuncia, in tema di legittimazione processuale del supercondominio in ipotesi di domanda giudiziale inerente beni in proprietà comune di un singolo edificio costituente il supercondominio, in senso difforme a numerose decisioni del giudice di legittimità.

Il giudice di merito, nella pronuncia in esame, ha precisato che si intende per supercondominio la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati ed al quale si applicano le regole del condominio.

In altri termini, chiarisce il giudice Giordano, il supercondominio è un ente distinto e autonomo rispetto ai singoli condominii, ancorché da essi composto, che viene in essere ipso iure et facto al fine di gestire rapporti di accessorietà a tutti gli edifici condominiali e di proprietà, pro indiviso, di tutti i membri di ciascun condominio. Per cui la figura del supercondominio risulta compatibile con la esistenza di condominii autonomi, afferenti ai singoli edifici. Ciò non significa che il supercondominio debba riguardarsi come una sorta di struttura rigida, sovrastante i singoli condomini. Significa, semplicemente, che le parti necessarie per l'esistenza o destinate al servizio o all'uso di più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e vengono regolate, se il titolo non dispone diversamente.

Da ciò consegue che la legittimazione tanto attiva quanto passiva dell'amministratore del supercondominio sussiste solo con riferimento alle parti comuni di esso ovvero a quelle cose, impianti e servizi in rapporto di accessorietà con i fabbricati di esso facenti parte, rimanendo in capo agli amministratori dei singoli fabbricati, quella residuale con riferimento all'edificio cui sono preposti, e tanto, pur in ipotesi di coincidenza della funzione di amministratore del supercondominio e di quella del singolo fabbricato nella stessa persona.

Nella fattispecie, il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda giudiziale di risarcimento dei danni a un immobile in proprietà esclusiva, derivanti da infiltrazioni di acque meteoriche causati dalle pareti esterne del singolo fabbricato, proposta da un condomino nei confronti dell'amministratore del supercondominio in cui insiste il fabbricato da cui sono provenute le infiltrazioni.


Vai alla sentenza del Tribunale di Napoli 30.06.2014, Giudice Giordano

LA PREVISIONE NEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO DI UNA SANZIONE DIVERSA DA QUELLA PECUNIARIA E' AFFETTA DA NULLITA'.

La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 820 depositata il 16 gennaio 2014 ha espresso il principio secondo cui, in conformità con i principi generali dell'ordinamento che non consentono al privato - se non eccezionalmente - il diritto di autotutela, si deve ritenere non consentito l'inserimento nel regolamento condominiale di sanzioni diverse da quelle pecuniare, come previsto dall'art. 70 disp. att. cod. civ, determinabili nella misura massima di euro 0,05, avendo tale sanzione natura di "pena privata" ed in quanto tale risultando la disposizione di cui all'art. 70 di carattere eccezionale.

Nella specie, il regolamento condominiale emendato dalla Corte prevedeva la possibilità per l'amministratore di infliggere la sanzione della rimozione forzata dalle aree comuni delle autovetture in proprietà dei condomini privi di apposita autorizzazione alla sosta.

Corte Suprema di Cassazione - II Sezione Civile - sentenza 16 gennaio 2014 n. 820 - Presidente Triola - Est. Bursese

VALIDO IL GRAVAME PROPOSTO DALL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO SENZA LA PREVENTIVA AUTORIZZAZIONE DELL'ASSEMBLEA.

Con la sentenza n. 18331 depositata il 6 agosto 2010, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione hanno risolto un contrasto insorto negli ultimi anni nella giurisprudenza delle Sezioni semplici in materia condominiale statuendo che, riservato in esclusiva alla volontà assembleare il potere di decidere in ordine alla resistenza giudiziale ovvero all'impugnativa di un provvedimento giudiziale, in virtù del principio secondo cui la rapresentanza legale del condominio spetta all'amministratore, "l'amministratore di condominio, in base al disposto di cui all'art. 1131, secondo e terzo comma codice civile, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dell'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".

Corte di Cassazione - Sezioni Unite civili - sentenza 6 agosto 2010, n. 18331 - Presidente Carbone 

LA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI PUO' ESSERE APPROVATA A MAGGIORANZA.

Con una ulteriore pronuncia spartiacque in materia condominiale, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione scardinano anche il principio (univoco e costante nella pregressa giurisprudenza) della modificabilità delle tabelle millesimali con il consenso unanime di tutti i condomini partecipanti al condominio.

La sentenza n. 18477 resa dalle Sezioni Unite civili il 9 agosto 2010 statuisce così il principio secondo cui "le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ." (rectius: art. 1136, l'errore è nel testo originale della sentenza; ndr).

Il Supremo Collegio ha statuito tale innovativo principio sulla scorta di un ragionamento apparentemente semplice. Secondo il Giudice di legittimità, le tabelle millesimali, ancorchè inserite nel corpo del "regolamento condominiale contrattuale" non hanno natura contrattuale, atteso che le sole disposizioni regolamentari aventi natura contrattuale, dunque, modificabili soltanto con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione, sono quelle limitatrici dei diritti dei singoli sui beni in proprietà esclusiva o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri, ma non quelle relative alla ripartizione "legale" delle spese. In altri termini, alle tabelle millesimali va riconosciuta la natura contrattuale e, dunque, l'immodificabilità a maggioranza soltanto quando sia fornita la prova che con la loro adozione si sia voluto derogare, in via "convenzionale", al criterio di ripartizione legale delle spese stabilito dall'art. 1123 del codice civile.

Ragionamento corretto ed immune da vizi logici, tanto semplice quanto sottile.

Corte di Cassazione - Sezioni Unite - Sentenza 9 agosto 2010 n. 18477

Avv. Carlo Antonio Esposito

PER LA REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI SUSSISTE IL LITISCONSORZIO NECESSARIO DI TUTTI I CONDOMINI

Nelle cause relative alla revisione delle tabelle millesimali sussiste litisconsorzio necessario tra tutti i condomini. La sentenza, quindi, che sia stata emanata in comprovata pretermissione di litisconsorti necessari deve essere annullata ed il giudice dell'impugnazione è tenuto a disporre la regressione del giudizio ai sensi dell'art. 354 C.p.c.

Corte d'Appello di Napoli, sez. II, sentenza del 19 gennaio 2009, n. 100, Presidente Dr. D. Balletta

IL COMUNE NON PUO' ORDINARE AL CONDOMINIO DI REALIZZARE LE CANNE FUMARIE PER I SINGOLI CONDOMINI

 

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, con la sentenza n. 5145 depositata il 24 novembre 2009, ha stabilito che non è illegittimo l'ordine del Comune al Condominio di realizzare le canne fumarie per convogliare le esalazioni degli impianti termici a gas ad uso esclusivo dei singoli condomini (impianti autonomi) non competendo all'Autorità amministrativa di intervenire in questioni che si riferiscono alla gestione di parti dell’immobile rientranti nella proprietà esclusiva dei singoli condomini.

 

LA DELIBERA CONDOMINIALE CON MAGGIORANZA INSUFFICIENTE RESTA SOLTANTO ANNULLABILE

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24658, depositata in cancelleria il 23 novembre 2009, ribadisce i principi recentemente affermati dalle Sezioni Unite in virtù dei quali è stato posto un basilare discrimen tra nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali. 

Con la sentenza dello scorso 23 novembre, la Corte ha rigettato il ricorso di un condomino che si era opposto al decreto ingiuntivo per il pagamento di quote condominiali dovute per spese straordinarie adottate dal condominio con una delibera approvata con maggioranza insufficiente ma non impugnata nei termini.

  

La Suprema Corte ha ribadito che “debbono infatti qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere con oggetto che incide sui diritti inviolabili sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti il procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.

IL CONDOMINO DEVE RIMUOVERE IL CONDIZIONATORE RUMOROSO E RISARCIRE I DANNI MORALI

Con la sentenza n. 23807, depositata in cancelleria il 10 novembre 2009, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che ha condannato un condomino alla rimozione di un condizionatore troppo rumoroso stabilendo la risarcibilità dei danni morali agli altri inquilini danneggiati dal rumore solo ove sia provato il reato di molestie. (Nella fattispecie, la Corte ha confermato la condanna alla rimozione emessa dal Tribunale di Bologna ma ha escluso il risarcimento del danno morale perchè il reato di molestie non è risultato provato).

LE SPESE CONDOMINIALI DELIBERATE DOPO LA COMPRAVENDITA NON SONO DOVUTE DALL'ALIENANTE ANCHE IN MANCANZA DELLA TRASCRIZIONE.

Con la sentenza n. 23686 depositata il 9 novembre 2009, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un condomino che ha alienato il suo immobile in condominio ed ha opposto un decreto ingiuntivo avente ad oggetto oneri condominiali relativi a spesa deliberata dall'assemblea dei condomini dopo il rogito notarile ma prima della trascrizione in conservatoria della vendita della sua casa. E ciò ha sentenziato la Suprema Corte, rigettando la linea difensiva del condominio basata oltrechè sul fatto della trascrizione successiva alla deliberazione anche sulla mancata comunicazione da parte del condomino dell'avvenuta vendita all'amministratore e sulla ignoranza di questi del nominativo dell'acquirente.

Infatti, “in tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità, consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo”.

Cortile condominiale, contestazione della presunzione di comproprietà.

La presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c. si estende anche ai cortili che siano compresi tra edifici condominiali limitrofi e ciò in virtù del consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale detta presunzione trova la sua ratio nella destinazione del cortile a servizio di tutti gli edifici limitrofi, seppur appartenenti a proprietari diversi, in quanto idonei a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati circostanti. Pertanto, l'unico modo per superare la presunzione di comunione di cui al summenzionato articolo, è quello di dimostrare che la proprietà esclusiva del cortile è da riconoscere in capo ad uno o più soggetti determinati, fornendo la prova contraria della presunzione legalmente operante.

Corte d’Appello di Napoli, Sez. III civ., 22 gennaio 2009, n.195

(Fonte: condominioweb.com)

ANCHE LA MANCANZA DEL QUORUM PRESCRITTO DALLA LEGGE E' MOTIVO DI SOLA ANNULLABILITA' DELLE DELIBERE CONDOMINIALI

SENTENZA N. 4806 DEL 7 MARZO 2005

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito un principio di diritto di enorme portata in tema di nullità (vizi non sanabili) e annullabità (vizi sanabili con il decorso del termine per l'impugnativa) delle delibere condominiali.

Devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (in quanto contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

PER LE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI I SINGOLI PROPRIETARI RISPONDONO SOLO "PRO QUOTA"

SENTENZA N. 9148 DELL'8 APRILE 2008

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione mutano l'orientamento in tema di solidarietà passiva dei singoli condomini aderendo alla tesi sin'ora minoritaria.

In tema di condominio negli edifici, poichè le obbligazioni assunte dall'amministratore nell'interesse del condominio e nei confronti dei terzi, seppur aventi fonte unitaria, sono divisibili, e poichè manca un'espressa previsione normativa che stabilisca il regime della solidarietà, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, con la conseguenza che ciascun condomino risponde, nei confronti del creditore, in proporzione alla rispettiva quota. (Nel caso di specie, la Corte ha precisato che tale quota è quella che risulta dalle tabelle millesimali relative alla proprietà e all'uso delle parti comuni).

COMUNIONE E CONDOMINIO – DELIBERAZIONI – IMPUGNAZIONI

SENTENZA N. 4806 DEL 7 MARZO 2005
Risolvendo un contrasto di giurisprudenza, le Sezioni Unite hanno statuito che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale. Pertanto detta delibera, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.