Mercoledì 18 febbraio 2015
Sfratto per morosità: il conduttore è tenuto al risarcimento del danno per l'anticipata risoluzione del rapporto di locazione.
A cura dell'Avv. Carlo Antonio Esposito
Con la sentenza n. 2865, depositata il 13 febbraio 2015, la Terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione ha espresso il principio di diritto secondo cui: "il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto di locazione. L'ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto". Tanto, perché, chiarisce il giudice di legittimità, se è vero che, a seguito del rilascio, il locatore recupera la disponibilità materiale dell'immobile, con la conseguente possibilità di goderne direttamente ovvero di locarlo nuovamente, è, altresì, vero che tale circostanza non è idonea a porre nel nulla il danno, che esiste ed è originato dalla alterazione dell'assetto di interessi concordato dalle parti.
In particolare, la Terza sezione del Supremo Collegio ha censurato l'affermazione dei giudici di merito secondo i quali il mancato guadagno lamentato dal locatore per la mancata percezione dei canoni conseguirebbe alla sua libera scelta di richiedere lo sfratto per morosità, determinando la cessazione anticipata del rapporto, anziché proseguirlo. I giudici di piazza Cavour hanno pure criticato, stigmatizzandola, una pregressa (Cass. n. 27614/2013) ed isolata pronuncia della stessa corte, secondo la quale in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, non configura di per sé un danno da "perdita subita", né un danno da "mancato guadagno", non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento. Il conduttore, che risulti inadempiente e che causi perciò la risoluzione anticipata del contratto di locazione in violazione degli accordi contrattuali ed al di fuori, quindi, del legittimo esercizio di un concordato diritto di recesso, è tenuto a risarcire il danno per l'anticipata cessazione del rapporto di locazione sino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto.
Vai alla sentenza della Corte di Cassazione 13 febbraio 2015 n. 2865
In particolare, la Terza sezione del Supremo Collegio ha censurato l'affermazione dei giudici di merito secondo i quali il mancato guadagno lamentato dal locatore per la mancata percezione dei canoni conseguirebbe alla sua libera scelta di richiedere lo sfratto per morosità, determinando la cessazione anticipata del rapporto, anziché proseguirlo. I giudici di piazza Cavour hanno pure criticato, stigmatizzandola, una pregressa (Cass. n. 27614/2013) ed isolata pronuncia della stessa corte, secondo la quale in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, non configura di per sé un danno da "perdita subita", né un danno da "mancato guadagno", non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento. Il conduttore, che risulti inadempiente e che causi perciò la risoluzione anticipata del contratto di locazione in violazione degli accordi contrattuali ed al di fuori, quindi, del legittimo esercizio di un concordato diritto di recesso, è tenuto a risarcire il danno per l'anticipata cessazione del rapporto di locazione sino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto.
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